Lorsque des époux ont contracté un crédit immobilier ensemble, le divorce ne dissout ni le prêt ni la solidarité bancaire : la banque continue de réclamer le remboursement aux deux co-emprunteurs, quoi qu’il arrive entre eux. Trois issues existent alors : vendre le bien pour solder le prêt, racheter la part du conjoint en lui versant une soulte, ou obtenir la désolidarisation du prêt pour que celui qui garde le logement en devienne seul débiteur. Chacune suppose l’accord de la banque, un calcul précis de la part de chacun, et une articulation avec la liquidation du régime matrimonial. Nous vous expliquons, dans cet article, comment ces mécanismes fonctionnent concrètement et ce que nous constatons, en pratique, dans les dossiers que traite notre cabinet.
Sommaire
Ce que change réellement le divorce réellement sur un crédit immobilier commun
Le premier réflexe des couples qui divorcent est de penser que le jugement de divorce règle, de lui-même, la question du crédit immobilier. C’est une erreur fréquente que nous rencontrons dès le premier rendez-vous : le jugement de divorce répartit les droits entre les époux, mais il ne modifie en rien le contrat de prêt signé avec la banque. Tant que la banque n’a pas donné son accord formel à un changement d’emprunteur, les deux ex-époux restent solidairement tenus du remboursement du crédit immobilier, y compris après le divorce, y compris si l’un des deux a quitté le logement depuis des années.
Cette solidarité des co-emprunteurs est la clé de voûte de tout le sujet. Elle explique pourquoi la banque peut continuer à prélever une mensualité sur le compte de l’époux qui n’habite plus le bien, et pourquoi elle peut également poursuivre celui qui reste dans le logement si l’autre ne paie plus sa part. Le divorce change la situation personnelle et patrimoniale des époux ; il ne change rien, seul, à la relation contractuelle avec la banque.
En pratique, cela signifie que trois questions se posent presque systématiquement, quel que soit le régime matrimonial : que devient le bien immobilier lui-même, que devient le crédit qui le finance, et comment le patrimoine commun ou indivis est-il réparti entre les ex-époux compte tenu de ce crédit. Le régime matrimonial – communauté légale, séparation de biens, ou tout autre régime prévu par contrat de mariage – détermine largement la répartition de la valeur du bien, mais la question du crédit reste, elle, indépendante et se règle avec la banque, pas seulement entre les époux.
Les trois options : vendre, racheter la soulte, ou se désolidariser
Concrètement, trois solutions s’offrent aux ex-époux propriétaires d’un bien financé par un crédit immobilier commun.
Vendre le bien est la solution la plus simple sur le plan juridique : le prix de vente sert d’abord à solder le capital restant dû à la banque, puis le solde est partagé entre les ex-époux selon leurs droits respectifs. Cette option évite tout maintien de solidarité bancaire, mais elle suppose que le marché immobilier permette une vente dans des conditions correctes, et elle implique de renoncer au logement, ce que l’un des deux souhaite parfois éviter, notamment lorsque des enfants y sont scolarisés.
Racheter la part de l’autre, moyennant le versement d’une soulte, permet à l’un des ex-époux de garder le logement en devenant seul propriétaire. C’est l’option la plus fréquente lorsque l’un des deux souhaite rester dans les lieux et dispose de la capacité financière pour reprendre seul le crédit ou pour en contracter un nouveau.
Se désolidariser du prêt, sans nécessairement racheter la totalité de la part de l’autre au même moment, est une option plus rare, généralement utilisée en complément du rachat de soulte : c’est l’acte par lequel la banque libère l’un des co-emprunteurs de son obligation, l’autre devenant seul débiteur du crédit immobilier restant.
Ces trois options ne s’excluent pas totalement entre elles : dans la plupart des dossiers que nous accompagnons, le rachat de soulte et la désolidarisation vont de pair, puisque celui qui rachète la part de l’autre doit, dans le même mouvement, obtenir de la banque qu’elle libère son ex-conjoint de la solidarité sur le prêt.
Le rachat de soulte : calcul, financement et acte notarié
Le rachat de soulte consiste, pour l’époux qui garde le bien, à verser à l’autre une somme correspondant à sa part dans la valeur nette du bien immobilier. Le calcul se fait en trois temps : on détermine la valeur du bien (par une estimation amiable ou une expertise), on soustrait le capital restant dû à la banque, puis on répartit le solde selon la quote-part de chacun dans l’indivision ou dans la communauté.
Un exemple simplifié, fréquemment rencontré : un bien estimé à 200 000 €, avec un capital restant dû de 120 000 €, laisse un actif net de 80 000 €. Si les époux étaient propriétaires à parts égales, la soulte due par celui qui rachète est de 40 000 €, financée le plus souvent par un nouveau crédit ou par un apport personnel. Dans d’autres configurations, la soulte peut être bien inférieure – de l’ordre de 5 000 € à 6 000 € lorsque le capital restant dû est proche de la valeur du bien – ou plus importante, jusqu’à 90 000 € ou 180 000 € pour des biens de valeur plus élevée. Ces montants varient considérablement d’un dossier à l’autre et doivent toujours être vérifiés par une estimation actualisée, jamais reconstitués sur une base ancienne.
Le rachat de soulte donne lieu à un acte de partage, le plus souvent établi par un notaire, qui constate le transfert de propriété et liquide les droits de chacun. Cet acte entraîne le paiement des droits de partage, calculés sur l’actif net partagé, dont le taux est fixé par le code général des impôts. Il est essentiel de ne signer le compromis ou l’acte de rachat de soulte qu’après avoir obtenu un accord de principe ferme de la banque sur le nouveau financement : signer avant, sans clause suspensive d’obtention du prêt, expose l’époux acquéreur à devoir honorer un engagement qu’il ne pourra peut-être pas financer.
Camille\*, 39 ans. Camille souhaitait garder le pavillon familial après son divorce, financé par un crédit immobilier commun dont le capital restant dû s’élevait encore à environ 90 000 € pour un bien estimé à 180 000 €. Elle a sollicité une nouvelle offre de prêt à son seul nom pour racheter la part de son ex-mari, correspondant à une soulte d’environ 45 000 €. Le dossier a nécessité plusieurs semaines de vérification de sa capacité d’emprunt seule, la banque tenant compte de sa pension alimentaire perçue et de ses revenus professionnels. L’acte de rachat de soulte a été signé chez le notaire au moment de la liquidation du régime matrimonial, en parallèle de la procédure de divorce.
La désolidarisation du prêt immobilier : procédure et refus de la banque
La désolidarisation du prêt est une démarche distincte du rachat de soulte, même si les deux sont souvent liées. Il s’agit d’obtenir de la banque qu’elle libère l’un des co-emprunteurs de son engagement solidaire, l’autre devenant seul titulaire du crédit immobilier.
Sur le plan de la procédure, la démarche suppose de solliciter la banque avec un dossier de solvabilité de l’emprunteur qui souhaite continuer seul : revenus, charges, autres crédits en cours, et parfois apport de garanties complémentaires, telles qu’une caution. La banque étudie ce dossier comme une nouvelle demande de crédit, indépendamment de l’existence du prêt initial : elle n’est jamais tenue d’accorder la désolidarisation, et un refus reste une possibilité fréquente, en particulier lorsque les revenus de l’emprunteur qui reste seul sont jugés insuffisants au regard du taux d’endettement.
En cas de refus de la banque, deux issues subsistent généralement : soit l’emprunteur qui souhaite garder le bien renforce son dossier – apport personnel supplémentaire, caution d’un tiers, durée de remboursement allongée – soit les époux se résignent à la vente du bien, faute d’alternative. Il n’existe pas de droit à obtenir la désolidarisation : c’est une décision commerciale de l’établissement bancaire, fondée sur son appréciation du risque.
Nous constatons, dans les dossiers que nous traitons, que le refus de désolidarisation est souvent lié à une demande présentée trop tôt dans la procédure, avant que la situation professionnelle et financière de l’époux demandeur ne soit stabilisée après la séparation. Il est généralement préférable d’attendre d’avoir des relevés de compte et des bulletins de salaire récents, reflétant la situation post-séparation, avant de saisir la banque.
Assurance emprunteur : le point que les époux oublient trop souvent
Le contrat de prêt immobilier est presque toujours assorti d’une assurance emprunteur, souscrite au moment de l’octroi du crédit et répartie entre les co-emprunteurs selon une quotité définie – par exemple 50 % / 50 %, ou 100 % sur la tête de chacun. Ce point est fréquemment négligé lors d’un rachat de soulte ou d’une désolidarisation, alors qu’il conditionne directement le coût du crédit repris par un seul des ex-époux.
Lorsque l’un des ex-époux rachète seul le bien, il doit vérifier que sa quotité d’assurance couvre désormais l’intégralité du capital emprunté, et non plus la seule part qu’il assurait auparavant. Cette adaptation peut entraîner une hausse de la prime d’assurance, parfois significative selon l’âge et l’état de santé de l’emprunteur restant, et doit être anticipée dans le plan de financement du rachat de soulte, au même titre que le montant de la soulte elle-même.
Il faut également signaler que l’assurance emprunteur liée à l’ancien co-emprunteur doit être résiliée une fois la désolidarisation actée par la banque, faute de quoi celui-ci continuerait à cotiser pour un risque qui ne le concerne plus. Ce point administratif, souvent oublié une fois le divorce prononcé, mérite d’être vérifié directement auprès de la banque et de l’assureur.
Vendre le logement plutôt que racheter : dans quels cas c’est la solution la plus sûre
La vente du bien reste, dans un nombre significatif de dossiers, la solution la plus simple et la moins risquée, en particulier lorsqu’aucun des deux époux ne dispose de la capacité financière suffisante pour racheter seul la part de l’autre, ou lorsque le marché immobilier local permet une vente rapide dans de bonnes conditions.
Sur le plan pratique, la vente permet de solder intégralement le crédit immobilier commun auprès de la banque, ce qui met fin, immédiatement et sans ambiguïté, à la solidarité entre les ex-époux. Le solde du prix de vente, une fois le prêt remboursé et les frais de mainlevée d’hypothèque acquittés, est ensuite réparti entre les ex-époux selon leurs droits respectifs dans le régime matrimonial ou l’indivision.
Cette option présente également un avantage pratique lorsque la situation financière de chacun est incertaine à court terme : elle évite qu’un seul des ex-époux se retrouve seul débiteur d’un crédit important, avec le risque, en cas de défaillance, de voir sa situation patrimoniale personnelle fragilisée pendant de longues années. Dans certains dossiers, la vente est également combinée avec une prestation compensatoire destinée à corriger une disparité de niveau de vie créée par la rupture, notamment lorsque l’un des époux a moins contribué au remboursement du crédit pendant le mariage. Le versement de la part de vente peut, dans certains cas, se compenser avec une prestation compensatoire due par ailleurs, ce qui suppose une articulation précise entre le notaire chargé du partage et l’avocat chargé de la procédure de divorce.
Le calendrier : forme du divorce et liquidation du régime matrimonial
La forme du divorce a une incidence directe sur le calendrier de la liquidation du crédit immobilier commun. Dans un divorce par consentement mutuel, régi par l’article 229-1 du Code civil, les époux doivent régler l’ensemble des conséquences de leur divorce, y compris la liquidation de leur patrimoine immobilier, avant la signature de la convention de divorce elle-même : lorsqu’un bien immobilier est en cause, un état liquidatif notarié doit impérativement être annexé à la convention. Cela signifie, en pratique, que le rachat de soulte, ou à tout le moins son principe et son financement, doit être arrêté avant que le divorce ne soit officiellement acté.
Dans un divorce judiciaire, notamment un divorce pour faute fondé sur l’article 242 du Code civil, la procédure est plus longue et la liquidation du régime matrimonial peut intervenir après le prononcé du divorce, devant notaire, voire devant le juge en cas de désaccord persistant sur le partage. Le crédit immobilier continue alors à courir pendant toute cette période, avec la solidarité des co-emprunteurs maintenue tant qu’aucun accord n’est intervenu avec la banque. Vous trouverez le détail des conditions et effets de cette forme de divorce sur la fiche « divorce pour faute » de Service-Public.fr.
Il faut également garder à l’esprit que les sommes versées par un seul des ex-époux, seul, pour rembourser le crédit commun pendant la période de séparation, avant même le prononcé du divorce, ouvrent en principe droit à une créance lors de la liquidation du régime matrimonial. C’est un point fréquemment discuté devant le juge aux affaires familiales, et qui doit être documenté dès le début de la séparation par la conservation des relevés bancaires.
Erreurs fréquentes que nous constatons dans les dossiers de rachat de soulte
Dans les dossiers que nous traitons, plusieurs erreurs reviennent avec une régularité suffisante pour mériter d’être signalées.
La première consiste à signer un compromis de vente, ou un projet d’acte de rachat de soulte, sans clause suspensive d’obtention du financement, en pensant que l’accord verbal de la banque suffit. Ce n’est jamais le cas : seul l’accord écrit et définitif de l’établissement bancaire, après étude complète du dossier, sécurise l’opération.
La deuxième erreur, très fréquente, consiste à négliger le sort de l’assurance emprunteur au moment de la désolidarisation, ce qui aboutit parfois à ce que l’ex-époux qui a quitté le logement continue de cotiser pendant plusieurs mois pour un crédit qu’il ne rembourse plus.
La troisième, que nous rencontrons régulièrement devant le tribunal judiciaire de Marseille comme devant les juridictions de notre ressort, consiste à attendre le jugement de divorce pour entamer les démarches avec la banque, alors que celles-ci prennent souvent plusieurs semaines, voire plusieurs mois, et devraient être engagées en parallèle de la procédure, dès que le principe d’un rachat de soulte ou d’une désolidarisation est acquis entre les époux.
Rester en indivision : une option transitoire, rarement satisfaisante
Avant même d’envisager la vente, le rachat de soulte ou la désolidarisation, certains couples choisissent, au moins temporairement, de rester en indivision sur le bien immobilier commun, faute d’accord immédiat sur l’une des trois issues évoquées plus haut. Cette situation maintient les ex-époux propriétaires communs du bien : les décisions qui le concernent doivent être prises ensemble, les charges de copropriété et la taxe foncière restent partagées, et surtout, aucun des deux indivisaires n’est tenu d’y demeurer indéfiniment. L’article 815 du Code civil pose en effet le principe selon lequel nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision, ce qui permet à chacun des ex-époux de demander le partage du bien à tout moment, y compris plusieurs années après le divorce.
Dans les dossiers que nous suivons, l’indivision post-divorce est rarement une solution durable : elle génère fréquemment des tensions, notamment lorsque l’un des deux occupe seul le logement sans verser d’indemnité d’occupation à l’autre, ou lorsque des travaux ou des charges impayées s’accumulent sans que personne ne prenne de décision. Nous recommandons, sauf circonstance particulière, de privilégier le rachat de soulte ou la vente amiable plutôt que de laisser cette indivision se prolonger sans terme fixé.
Lorsque l’un des ex-époux refuse de vendre le bien ou de racheter la part de l’autre, et que l’indivision devient bloquante, le juge aux affaires familiales peut être saisi pour trancher : il peut ordonner la vente forcée du bien, y compris aux enchères publiques, ou au contraire décider de l’attribution préférentielle du bien à l’époux qui la demande, moyennant le versement d’une soulte à l’autre.
L’évaluation du bien peut être contestée : ce que rappelle la jurisprudence
Le calcul de la soulte repose entièrement sur la valeur retenue pour le bien immobilier, et cette valeur n’est pas toujours acceptée sans discussion par les deux ex-époux. Lorsqu’un désaccord surgit sur ce point, il ne s’agit pas d’une simple question d’appréciation : la Cour de cassation a rappelé, dans un arrêt de sa première chambre civile du 12 juillet 2017, que l’évaluation d’un bien à partager doit refléter sa valeur vénale réelle au jour du partage, et non une valeur ancienne ou approximative reconstituée à partir de données dépassées.
Cette exigence a une conséquence pratique directe : une estimation datant de plusieurs années, ou fondée sur le seul prix d’achat initial du bien, ne peut pas servir de base sérieuse au calcul de la soulte. En cas de désaccord persistant entre les ex-époux sur la valeur du bien, le juge aux affaires familiales peut ordonner une expertise judiciaire, dont le rapport s’impose ensuite aux parties, sauf à démontrer une erreur manifeste de l’expert désigné.
Notre position
La question qui revient le plus souvent est celle de savoir s’il faut attendre le jugement de divorce pour régler la question du crédit immobilier, ou s’il faut l’anticiper. Notre position est claire : le rachat de soulte et la désolidarisation doivent être engagés le plus tôt possible dans la procédure, et non après.
Cette position se fonde d’abord sur un constat juridique simple : dans un divorce par consentement mutuel, l’article 229-1 du Code civil impose que l’état liquidatif portant sur un bien immobilier soit annexé à la convention de divorce elle-même, ce qui rend impossible de « régler cela plus tard » sans retarder l’ensemble du divorce. Elle se fonde ensuite sur un constat pratique : les démarches bancaires de désolidarisation prennent, dans la réalité des dossiers que nous suivons, plusieurs semaines de délai d’instruction, indépendamment de la volonté des époux, et ne peuvent donc pas être improvisées en dernière minute avant une audience ou une signature d’acte. Attendre le jugement pour s’en occuper expose les ex-époux à rester solidairement engagés sur le crédit bien plus longtemps que nécessaire, avec les risques que cela comporte pour leur solvabilité personnelle future, notamment vis-à-vis d’autres projets d’emprunt.
Questions fréquentes
La désolidarisation du prêt immobilier est-elle obligatoire en cas de divorce ?
Non. La désolidarisation n’est jamais une obligation légale : elle résulte d’un accord entre les ex-époux et d’une acceptation de la banque. Si aucune démarche n’est engagée, la solidarité entre co-emprunteurs continue de s’appliquer après le divorce, quelle que soit la répartition prévue par le jugement ou la convention entre les ex-époux eux-mêmes.
Que se passe-t-il si la banque refuse la désolidarisation du prêt ?
En cas de refus, l’emprunteur qui souhaite garder seul le bien peut renforcer son dossier – apport complémentaire, caution, allongement de la durée du prêt – ou, à défaut, les ex-époux doivent envisager la vente du bien pour solder le crédit immobilier et mettre fin à la solidarité bancaire.
Comment se calcule le montant d’une soulte en cas de rachat par un ex-époux ?
Le calcul part de la valeur actualisée du bien, dont on déduit le capital restant dû à la banque, pour obtenir l’actif net. Ce montant est ensuite réparti selon la quote-part de chacun dans l’indivision ou la communauté, avant d’être formalisé par un acte de partage, le plus souvent notarié.
Existe-t-il une consultation gratuite pour un rachat de soulte ou une désolidarisation après un divorce ?
Une aide existe pour les personnes remplissant des conditions de ressources, via l’aide juridictionnelle demandée auprès du bureau d’aide juridictionnelle, ainsi que via la protection juridique de certains contrats d’assurance ou cartes bancaires. Des consultations gratuites sont également proposées par les permanences des barreaux, les maisons de justice et du droit et les points-justice. Au sein de notre cabinet, la première consultation en droit de la famille est fixée à 99 € TTC ; elle n’est jamais gratuite.
Combien de temps prend en pratique une opération de désolidarisation ou de rachat de soulte ?
Les délais varient selon la réactivité de la banque et la complexité du financement, mais nous constatons, dans les dossiers que nous suivons, que l’instruction bancaire seule prend généralement plusieurs semaines, ce qui justifie d’engager la démarche tôt dans la procédure de divorce plutôt que d’attendre le jugement.
Notre cabinet, la SELARL LEXVOX AVOCATS HUMBERT RAYBAUD & ASSOCIES, dont le siège est à Arles, dispose également de bureaux à Aix-en-Provence, Salon-de-Provence et Marignane ; nous plaidons régulièrement devant le tribunal judiciaire de Marseille sans y disposer d’implantation. Le divorce et le droit de la famille y sont traités par Me Cédrine RAYBAUD, avocate spécialiste en droit de la famille reconnue par le Conseil National des Barreaux, membre du Barreau de Tarascon et du pays d’Arles. Pour toute question sur votre crédit immobilier commun à l’occasion d’un divorce, vous pouvez nous contacter au 04 90 54 58 10 ou par courriel à contact@avocat-lexvox.com ; la première consultation en droit de la famille est fixée à 99 € TTC.
Pour approfondir certains aspects patrimoniaux liés au divorce, vous pouvez également consulter notre article sur le divorce avec contrat de mariage en séparation de biens et la pension alimentaire, ainsi que notre analyse de la façon dont se fixe la pension alimentaire lors d’un divorce à Aix-en-Provence. Nos lecteurs recherchant des retours sur le choix d’un avocat pourront aussi consulter les avis sur les avocats en divorce et droit de la famille à Marignane.
Peut-on annuler un rachat de soulte après la signature de l’acte notarié ?
L’annulation d’un rachat de soulte déjà signé reste exceptionnelle et ne peut être obtenue que dans des cas précis : erreur sur la substance, dol, violence ou lésion caractérisée dans le consentement de l’une des parties. La jurisprudence exige la preuve d’un vice du consentement particulièrement grave, ce qui rend cette voie difficile en pratique. C’est pourquoi il est essentiel de vérifier tous les éléments du calcul avant de signer, et non après.
Que se passe-t-il si l’un des ex-époux refuse de vendre le bien ou de racheter la part de l’autre ?
En cas de refus persistant, l’ex-époux qui souhaite sortir de l’indivision peut saisir le juge aux affaires familiales. Celui-ci peut ordonner la vente du bien, y compris aux enchères publiques si nécessaire, ou décider d’une attribution préférentielle au profit de l’époux qui la demande, moyennant le versement d’une soulte à l’autre.
Comment financer un rachat de soulte lorsque l’on n’a pas de revenus suffisants pour emprunter seul ?
Plusieurs solutions existent dans cette situation : faire intervenir un co-emprunteur, tel qu’un nouveau conjoint ou un parent, négocier avec l’autre ex-époux un étalement du paiement de la soulte dans le temps, ou renoncer au rachat au profit d’une vente du bien avec partage du produit. À défaut d’accord bancaire, la vente reste souvent la seule issue réaliste.
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\*Situation composite reconstituée à partir de dossiers du cabinet, prénom modifié et détails changés.
